Peut-on diviser une parcelle située dans un lotissement ?
Temps de lecture estimé : 3 mnLes lotissements sont soumis à des règles bien spécifiques. Découvrez comment le géomètre-expert peut accompagner des projets de division de parcelles au sein de ces ensembles immobiliers.
Comment savoir si un terrain se situe dans un lotissement ?
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Selon l’article L442-1 du Code de l’Urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ».
Concrètement, un lotissement naît lorsqu’un aménageur ou propriétaire décide de diviser son terrain en plusieurs parcelles afin d’y créer plusieurs logements. Pour identifier si un terrain se situe dans un lotissement, plusieurs solutions existent :
- L’acte de vente ou acte notarié mentionne l’existence d’un lotissement, d’un règlement ou d’un cahier des charges.
- Un règlement de lotissement ou un cahier des charges a été remis lors de l’achat du bien.
Il est également possible de se rapprocher des services urbanismes des mairies ou de faire appel à un géomètre-expert pour vérifier l’origine parcellaire du terrain et les règles qui encadrent la propriété.
Quelles règles encadrent une division parcellaire en lotissement ?
@Pexels - Pierre Bastien
Règles d’urbanisme
Ce sont les règles “officielles” de la commune ou du lotissement :
- Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) si la commune en dispose ou le cas échéant, la carte communale ou le Règlement National d’Urbanisme (RNU)
- Règlement de lotissement
- Permis d’aménager, etc.
Ces règles encadrent par exemple la hauteur des constructions, l'emprise au sol ou encore les possibilités de division du terrain. Selon l'article L442-9 du Code de l'urbanisme, les règles d'urbanisme d’un lotissement deviennent caduques au bout de 10 ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, dès lors que la commune est couverte par un PLU. Passé ce délai, ce sont les règles du PLU en vigueur qui s'appliquent, et non plus celles du lotissement d'origine. Mais, cette caducité ne concerne que les règles d'urbanisme et non les règles de droit privé.
Les règles de droit privé
Généralement prévues dans le cahier des charges du lotissement, ces règles concernent les relations entre propriétaires du lotissement. Elles peuvent imposer certains types de clôtures, des règles esthétiques, des limitations particulières même si l’urbanisme les autorise.
Contrairement aux règles d’urbanisme, elles continuent de s'appliquer indépendamment du délais de 10 ans. Les règles de droit privé peuvent donc parfois rester contraignantes passés cette période.
Quelles démarches pour diviser un terrain en lotissement ?
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Si votre bien se situe en lotissement, un géomètre-expert peut vous accompagner à chaque étape pour étudier la faisabilité de la division et la mener à vos côtés :
- Analyse de faisabilité : le géomètre-expert vérifie l'origine parcellaire du terrain, les documents du lotissement (règlement, cahier des charges), le document d'urbanisme applicable (PLU, RNU) et la date de l'autorisation de lotir initiale.
- Vérification de la procédure applicable : selon l'ancienneté du lotissement, il détermine si un accord des colotis est nécessaire (lotissement de moins de 10 ans avec nombre de lots atteint) ou si la division relève du droit commun.
- Bornage du terrain : le géomètre-expert détermine précisément les limites de propriété et matérialise les nouvelles limites issues de la division.
- Établissement du document d'arpentage : ce document technique définit les nouvelles parcelles créées, leurs surfaces et leurs numéros cadastraux ; il est indispensable pour toute mutation ou construction ultérieure.
- Dépôt de l'autorisation d'urbanisme : selon le projet, une déclaration préalable ou un permis d'aménager modificatif est déposé en mairie.
- Instruction et obtention de l'autorisation par la commune.
- Mise à jour cadastrale et transmission du document d'arpentage au service de la publicité foncière.
- Vente ou cession des nouveaux lots, formalisée par acte notarié.
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