Florence Degaugue | Etudiante CNAM-ESGT - Master Foncier

Droit de surplomb, une amputation encadrée du droit de propriété

Temps de lecture estimé : 5mn

Article inspiré du Travail de Fin d'Etudes de Florence Degaugue (étudiante CNAM-ESGT) intitulé : « La propriété à l'épreuve des nouvelles préoccupations environnementales »


Les mécanismes

A la suite d'un précédent billet présentant la Loi Climat et Résilience, cet article analyse les mécanismes et les potentiels effets du droit de surplomb prévu dans cette nouvelle loi.

Le schéma ci-contre résume les principaux outils conventionnels de gestion de l'empiètement en cas d'isolation thermique par l'extérieur (ITE). Plus pratique à mettre en oeuvre ce procédé est largement porté par les pouvoirs publics ces dernières années pour permettre la massification de l'isolation thermique des bâtiments. Toutefois, les solutions d'aujourd'hui présentent des insécurités juridiques : c'est précisément pourquoi le législateur a décidé de créer ce droit de surplomb.

Synthèse des mécanismes de gestion de l'empiétement par débord d'ITE | Mémoire de Florence Degaugue

Par ailleurs, l’ITE ne doit être envisagée que si d’autres solutions ne sont pas plus efficaces : le droit de surplomb qu'elle engendre en cas de fonds voisin, doit donc rester un dernier recours. Le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 (JO du 24 juin) vient d'ailleurs préciser les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb et du droit d’accès temporaire sur le fonds voisin. Ce droit est quant à lui prévu à l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation. 

Conditions de l'empiètement

Côté propriétaire voisin, la consécration d’un empiètement légal sur son terrain peut être vécu comme un bouleversement, notamment en cas de désagréments causés par les tours d'échelle permettant d’accéder au fonds voisin pour y installer temporairement du matériel pour la réalisation des travaux. Pour éviter tout abus de droit, le législateur prévoit un encadrement strict : 

  • l'empiétement ne peut excéder 35cm 
  • et doit démarrer à 2 mètres au-dessus du sol ou de l’héberge, sauf accord contraire du voisin. 

L'opposition du propriétaire voisin est également prévue dans les textes ainsi que la possibilité d'octroi d'indemnités préalables. 

Le législateur prévoit enfin les conditions d’extinction du droit de surplomb spécifiques aux finalités de celui-ci, à savoir :

  • la destruction du bâtiment isolé 
  • ou bien l’usage par le propriétaire voisin des droits mitoyens ou de ses droits à construire en limite séparative.

Quelles démarches à suivre pour faire appliquer le droit ?

Zoom sur le décret d'application n°2022-926 du 23 juin 2022


Le géomètre-expert, l'interlocuteur idéal

Exemples de prestations pour l'application du droit de surplomb

Eu égard au caractère incertain du droit de surplomb, le cas précis de la définition de la limite séparative suppose l’élaboration d’un modèle de convention : la légitimité du G.E. à fixer ses modalités d’application (servitudes, régime de propriété des murs à isoler, mitoyenneté) est incontestable.

Côté études techniques le relevé d'état des lieux de la propriété et des ouvrages en limite séparative permettra d'obtenir une base pour de futures études foncières. Le plan périmétrique quant à lui pourra faire figurer à titre indicatif, le surplomb à créer pour être ensuite annexé à la convention.

Côté expertise foncière, la recherche d'archives et de servitudes seront nécessaires, le bornage contradictoire et la reconnaissance ou le rétablissement des limites permettront de fixer un référentiel spatial du débord. Enfin l'étude de présomption de mitoyenneté renforcera la véracité de la position du débord.

En cela le géomètre-expert est au cœur d’une nouvelle dimension écologique et sociale du droit de propriété, désacralisé par la loi climat et résilience et où l’intérêt général, fer de lance de la lutte contre le réchauffement climatique conduit à un droit de propriété hybride mais bien réel et sans nul doute plus ouvert.


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