Comment le Géomètre-Expert peut-il œuvrer pour concilier la densification urbaine et la préservation de la qualité de vie ? Comment peut-il réconcilier les contraintes du passé et les enjeux à venir ?

Des villes de plus en plus étendues

Au fil des siècles, le constat est clair : la taille des villes ne cesse de croître. Pour répondre à des attentes de meilleure qualité de vie, d’adaptation à l’augmentation des populations et poussés par la révolution industrielle, les Français s’éloignent de plus en plus des centres-villes. 

La population, alors composée de 29 millions d'habitants au XIXe siècle, va s'accroître pour atteindre près de 41 millions en 1900, soit une hausse d'environ 40% en un siècle !

En quête de zones moins denses, les aménageurs ont fixé de nombreuses contraintes pour préserver l'harmonie voulue par les acquéreurs. La superficie des villes a alors augmenté trois fois plus vite que leur population (1). Cette croissance exponentielle a engendré une artificialisation des sols pour accueillir ces nouveaux espaces équivalente à un département français tous les dix ans depuis 1980. Cette augmentation met en péril la souveraineté alimentaire, les terres agricoles et les espaces naturels de nos territoires. Elle augmente également les émissions des gaz à effets de serre et l'impact de l'activité humaine sur le réchauffement climatique. Face à cela, le législateur souhaite freiner ce phénomène en imposant le concept de zéro artificialisation nette des sols, à travers l'article 191 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 (Loi n° 2021-1104). 

Dès 2050, il ne sera plus possible d'artificialiser des terrains, sans compensation.

Cependant, une problématique persiste : nous aurons toujours besoin de nous loger, de nous déplacer et d'exercer des activités professionnelles, sportives ou ludiques. D'autant plus que, selon les prévisions de l'INSEE paru en janvier 2024, la France devrait gagner 2 à 6 millions de ménages supplémentaires d'ici 2050 par rapport à 2018 ; les 3 millions de logements vacants en 2023 (2), ne pouvant suffire à compenser cette carence. Cela implique alors de construire de nouveaux logements et de nouvelles infrastructures pour répondre aux besoins de la population, avec une nécessité de réaménager les zones déjà artificialisées.

De nouvelles méthodes de densification des villes

80% de la ville de 2050 est déjà là, selon Christine Leconte, Présidente de l'Ordre des architectes. La densification peut ainsi se faire sans grands bouleversements visibles, en utilisant l'existant. L’objectif est alors d’augmenter le nombre d’habitants ou de logements sur une superficie donnée. Plusieurs méthodes existent : 

• Mobiliser le foncier disponible et déjà urbanisé en créant un terrain à bâtir via la division d'une propriété déjà bâtie de plus grande importance.
• Remplacer et renouveler les bâtiments existants à faible densité comme les maisons individuelles, en les démolissant tout ou partie, et en reconstruisant un immeuble permettant d'accueillir plus de densité.
• Requalification des friches urbaines, pour aménager un nouveau quartier accueillant un ou plusieurs immeubles pour créer des logements et des commerces.
• Surélévation des immeubles ou sous-élévation pour créer un niveau supplémentaire.
• Intensifier les usages de certains équipements sous-occupés dans le temps pour optimiser un lieu afin qu'il puisse faire coexister plusieurs usages dans le temps.
• Utiliser les bâtiments existants étant sous-utilisés pour leur donner une nouvelle destination répondant à une carence.

Les projets de densification doivent respecter les règles d'urbanisme en vigueur et prendre en compte les risques naturels, miniers ou technologiques, afin de ne pas mettre en danger les nouveaux usagers de ces quartiers réaménagés. Mais, la densification d'un quartier ne peut se faire sans la concertation des riverains. Cette opération doit être une réponse appropriée aux caractéristiques locales et ne pas être en opposition avec des dispositions de droit privés provenant des aménagements antérieurs. Il est également primordial de connaître le lieu du projet de densification pour connaître le droit s'y appliquant.

Dès lors, les premières questions que le Géomètre-Expert doit se poser dans le cadre d'un projet de densification sont : "Où sommes-nous ?", "Dans quel contexte et quel but a été aménagé ce quartier / cette propriété ?", "Le futur aménagement est-il compatible avec ces deux points ?".

Le rôle du géomètre-expert

Une fois la mission définie avec le client, le Géomètre-Expert commence par analyser l’état existant. Il procède à un relevé sur le terrain et rassemble les documents antérieurs ayant encadré l’aménagement du site, ainsi que les droits qui en découlent. Cette étape est déterminante : elle permet d’établir avec précision les limites de propriété, en présence des riverains, et d’identifier l’ensemble des contraintes applicables au foncier. Au-delà du diagnostic, le Géomètre-Expert joue également un rôle de prévention, en anticipant les sources potentielles de conflit et en contribuant à sécuriser, dans la durée, le nouvel aménagement.

La recherche de preuves

Les aménagements existants proviennent principalement d'un morcellement de la propriété ayant fait l'objet de transaction immobilière. Mais, la propriété se prouve par tous moyens et peut s'acquérir sans titre par voie d'usucapion. De plus, les titres ne constituent pas une preuve parfaite, celle-ci n'existant pas. Ils permettent uniquement de prouver qu'il y a eu une mutation de droit entre deux personnes. Pour qu'elle soit parfaite, il faudrait prouver que chaque ancien propriétaire était bien propriétaire du bien avant de le céder : "probatio diabolica". 

Ainsi, le Géomètre-Expert devra hiérarchiser les preuves en sa possession, selon la pyramide ci-contre, permettant de justifier auprès des participants à la réunion contradictoire sa proposition de limite.

Il est primordial que le Géomètre-Expert puisse avoir en sa possession ces actes pour les analyser. Ces derniers pouvant être détenus dans les archives personnelles des propriétaires, il convient de les questionner à ce sujet. Dans tous les cas, la recherche d'archives auprès de différentes sources comme les notaires, les archives départementales, ou le service de la publicité foncière par le Géomètre-Expert reste nécessaire pour retrouver ces documents ou vérifier qu'il s'agit bien de la version publiée.

Garantir les limites de propriété

Le Géomètre-Expert dispose ainsi de nombreux documents pouvant lui permettre de rétablir les accords passés dans les actes antérieurs. Il doit avant tout vérifier leur valeur juridique, leur opposabilité, mais aussi juger de leur qualité. Cette dernière peut en effet varier selon la date de réalisation du plan et des moyens techniques utilisés. Tels qu'en dispose le premièrement de l'article 1 et l'article 2 de la loi du 6 mai 1946, le Géomètre-Expert est le seul professionnel autorisé à fixer les limites des biens fonciers. Dans le cadre d'un projet de densification, il est impératif de définir les limites de propriété pour prévenir le risque d'empiétement.

Identification des contraintes du passé

Le Géomètre-Expert est l’un des rare professionnel à se rendre sur place pour analyser l’état des lieux. Il consulte également les anciens documents qui peuvent pour certains avoir plus de deux siècles. Cela lui permettra alors de définir les contraintes applicables au terrain objet du projet de densification. Les limites ne sont pas les seules traces des accords passés. Certaines servitudes peuvent venir contrarier le projet de densification. D'autant plus que, certains faits ne relèvent d'aucun titre, il est donc important pour le Géomètre-Expert de prendre en compte les signes de possession effective sur le terrain, dont certains, dans des conditions précises, peuvent faire l'objet d'usucapion.

Sécurisation et pérennisation de la densification

Dans les projets de densification, le Géomètre-Expert occupe un rôle central. En effet, il est présent lors de plusieurs phases importantes du projet. Il aura ainsi pour rôle de garantir le bon déroulement du projet en veillant au respect des droits du porteur du projet de densification, mais aussi des riverains, en mêlant les contraintes du passé, les enjeux actuels, mais aussi de prévoir les attentes de demain.

En définitive, la densification urbaine, renforcée par les objectifs du Zéro Artificialisation Nette, apparaît comme une réponse incontournable aux enjeux contemporains, notamment dans les zones métropolitaines tendues. Toutefois, cette pratique ne peut s’affranchir ni de l’existant, ni des droits qui y sont attachés. La connaissance fine du contexte foncier, juridique et historique constitue ainsi un préalable indispensable à tout projet de densification. Le Géomètre-Expert occupe à cet égard une place centrale, en conciliant les contraintes héritées du passé avec les exigences actuelles d’aménagement. Son rôle de conseil, de médiation et d’information permet de sécuriser les projets tout en préservant les droits des riverains. Face aux tensions croissantes entre droit de propriété et besoin de logements, il appartiendra également au législateur de trouver un équilibre durable, afin que la densification puisse s’inscrire dans une démarche à la fois équitable, cohérente et socialement acceptable.

Pour résumer, le Géomètre-Expert est le professionnel qui doit sécuriser la densification de sa phase de projet jusqu’à son achèvement voire sa démolition. Il est le lien entre le passé, le présent, le futur et le voisinage. 

Notes :

(1) GRISOT Sylvain, Manifeste pour un Urbanisme Circulaire, Edition Apogée, 2021

(2) Vie-publique.fr, Une forte hausse du nombre de logements vacants en France depuis 1990, janvier 2024