Edouard Noël | Directeur d'agence Géomètre - Expert

Comment diviser un terrain à bâtir ?

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Les procédures foncières et d'urbanisme : bon à savoir

La réglementation française en matière de division parcellaire et d'aménagement urbain peut sembler complexe voire tatillonne... Cependant, elle se fonde sur des principes simples qui visent à garantir aux parties concernées la pérennité et la légalité des opérations immobilières, limitant par là-même les recours et litiges ultérieurs. En règle générale, les décisions prises ne deviennent définitives qu'après l'accord de toutes les parties.

Il importe donc de se poser préalablement les bonnes questions pour connaître quelle procédure utiliser pour mener à bien son projet.

Vous trouverez donc ci-dessous un arbre logique pour vous aider à déterminer quelle procédure mettre en oeuvre au regard des spécificités de votre projet, ainsi qu'une description de chacune de ces procédures.

Les étapes foncières

Le bornage amiable

Le bornage amiable s’applique pour les propriétés :

  • Privées et contiguës,
  • Appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.

C'est la procédure qui s'applique généralement quand le propriétaire d'un terrain souhaite en céder une partie à un tiers. Le bornage amiable a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées. Lors du bornage amiable, le Géomètre-Expert propose une limite qui ne devient définitive qu’avec l’accord de toutes les parties concernées. En cas de difficulté des parties à s’accorder sur une des limites objet du bornage, il sera établi un procès-verbal de carence, évitant ainsi de bloquer l’opération projetée.

Le délai moyen constaté pour mener à bien une opération complète de bornage est de 2 mois environ ; cependant, aucun délai fixe de réalisation ne peut être communiqué car il dépend de la volonté des parties à s’accorder sur la position des limites. 

La division parcellaire

Son but est de morceler une propriété en plusieurs parcelles distinctes. Pour ce faire, un DMPC (Document Modificatif du Parcellaire Cadastral) doit être dressé par le Géomètre-Expert. Une fois validé par le propriétaire du terrain, ce document est envoyé au cadastre permettant d’obtenir de nouveaux numéros de parcelles. Ceux-ci sont alors communiqués au notaire chargé de la vente des lots. Cette opération est obligatoire pour effectuer la vente des lots. 


Les autorisations d'urbanisme

La Déclaration Préalable

La déclaration préalable est la procédure administrative autorisant le détachement d’une propriété foncière :

  • lorsqu’une commune a instauré le contrôle des divisions foncières suivant l’article L115-3 du Code de l’Urbanisme,
  • lors du détachement de terrain(s) à bâtir sans la création de voies, espaces ou équipements communs à plusieurs lots.

Ainsi ces divisions sont soumises à l’obtention d’une non-opposition à déclaration préalable de division, la procédure «allégée» de lotissement. 

Pièces constitutives :
La Déclaration Préalable précisera l’identité du ou des déclarants, la localisation/superficie du ou des terrains et la description du projet de division. Elle comportera :

  • un plan de situation,
  • un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments existants sur le terrain,
  • un plan projet de division coté en trois dimensions.

Le délai d’instruction du dossier de Déclaration Préalable de division est d’un mois et, si aucun courrier de l’administration n’est reçu dans ce délai, une décision de non-opposition à ces aménagements est donnée. 

Le Certificat d’Urbanisme Opérationnel

Le certificat d’urbanisme est un document facultatif qui indique les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Le certificat d’urbanisme opérationnel apporte des informations sur la faisabilité du projet. Il renseigne sur :

  • les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné,
  • les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d’un monument historique...),
  • la liste des taxes et participations d’urbanisme (taxe d’aménagement, participation au financement d’équipements publics ...).

En plus de ces informations, il indique :

  • si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet,
  • et l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus, desservant le terrain.

Pièces Constitutives
Le Certificat d’Urbanisme Opérationnel précisera l’identité du ou des demandeurs, la localisation / superficie du ou des terrains et la description de l’opération projetée. Il comportera :

  • un plan de situation,
  • une note descriptive permettant d’apprécier la nature et l’importance de l’opération,
  • un plan du terrain représentant l’opération et permettant de donner une vue d’ensemble.

Délai et validité :
La mairie dispose d’un délai de 2 mois pour traiter la demande et la durée de validité d’un certificat d’urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance. 

Le Permis d'Aménager

Le permis d’aménager est un acte qui permet à l’administration de contrôler les aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain.

Le permis d’aménager est à la fois une autorisation et un moyen de contrôle des travaux opérés. La procédure de permis d’aménager est obligatoire pour les lotissements :

  • qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis,
  • ou situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement.

Pièces Constitutives : 
Le Permis d’Aménager précisera l’identité du ou des demandeurs, la localisation/superficie, situation juridique du terrain et la description du projet d’aménagement. Il comportera :

  • des pièces générales sur la localisation du terrain,
  • un ensemble de pièces techniques précises décrivant l’opération projetée ainsi que l’intégration du
    projet de lotissement dans l’environnement existant,
  • le PAPE (Projet Architectural, Paysager et Environnemental) conçu :
    - par le Géomètre-Expert si l’emprise du projet est
    inférieure à 2500 m2,
    - au-delà de 2500 m2, en collaboration avec un architecte.

Délai et validité : 
Le délai d’instruction du dossier de Permis d’Aménager est de 3 mois et, si aucun courrier de l’administration n’est reçu dans ce délai, un permis tacite est donné. La durée de validité d’un Permis d’Aménager est de 3 ans à compter de sa délivrance. 

Edouard Noël | Directeur d'agence Géomètre - Expert

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